店舗系のビジネスを始める際に疑問になることがあります。
それは「融資の際に開店する場所を決めておくのか」という疑問です。
今回は、創業融資を申し込むときに店舗を決めないといけないのか書いていきます。
店舗物件の決定は必須
結論から言うと、開業する店舗物件の決定は必須条件です。
それにはさまざまな理由があります。
その理由について解説していきたいと思います。
物件が決まらないと審査ができない
具体的な物件が決まらないと金融機関は審査ができません。
なぜなら、物件によって売上げや費用が変動するため、資金計画や事業計画が立てられないからです。
資金計画が立てられなければ必要な金額がわかりませんし、事業計画を作れません。
金額が曖昧で事業計画書がなければ、当然審査になりません。
申込み金額の決定や事業計画書を作成するには物件を決定する必要があるのです。
上記で売上げや費用が変動すると書きましたが、どのようなものが変わるのか例を挙げてみます。
費用面で変わるもの
物件契約時にかかる費用
まずは、敷金や礼金など契約する際に支払う金額が物件ごとに違います。
物件によっては家賃の半年分などを支払うところもあります。
数十万円かかることも普通ですが、この契約費用の融資を受けることもできるので、物件を決めて費用を確定しなければなりません。
契約時の費用に関する融資は不動産屋などから交付された見積書が金融機関への根拠となるので、決める必要があります。
内外装費
店舗を開く際に内外装の工事も必要になります。
とくに居抜き物件とスケルトンでは費用も全然違います。
スケルトン物件の場合、前の店舗からあるものが使えずにゼロから作り上げるため、工事費用がかなり高額になります。
また、契約する店舗によっても内外装費が変わります。
それにより、工事業者からの工事費の見積もり金額も変わるので決定しなければなりません。
内外装費も設備資金として融資を受けられるので、業者からの見積書がその疎明資料として必要になります。
賃料
店舗によって賃料が変わります。
多くの場合、駅の近くやメイン通り沿いなど立地が良い場所は家賃も高くなります。
逆に駅から少し離れていたり、メインストリートから奥まった物件などは安くなります。
このような毎月かかるランニングコストも決めないといけません。
家賃は運転資金として借りることができます。
売上げも変動
立地条件によって売上げも変わります。
特に飲食店などは、立地条件が良い場所は売上げが高くなりやすい傾向にあります。
逆に立地場所が悪いところは売上げも上がりにくいのが一般的です。
もちろん、これは一概には言えません。
立地が不利でも経営戦略やマーケティングの上手さなどでカバーする事業者も多くいらっしゃいます。
事業計画書には売上げの見込みも織り込まなければなりません。
店舗の立地で売上げが変わる業態であれば、場所に応じた計画にする必要があります。
売上げが場所によって変わるのであれば、家賃など費用を含めた事業計画自体が変わってしまいます。
開業当初の売上げが低いと予想するのであれば、その分を融資で賄わなければいけません。
店舗の立地による売上げも考慮する必要があるのです。
以上のように契約する店舗によってさまざまな要素が変わってきます。
したがって具体的に物件を決めて要素を確定させなければ、融資で必要な金額がわからないことになります。
事業計画が立てられない
創業融資を受けるには事業計画書が必要ですが、物件が決まらないと作れません。
事業計画が立てられないと、審査ができないばかりか、いくら借りるべきかもわかりません。
資金がいくら必要かわからない
初期費用
物件が決まらないと、物件に関わる初期費用がいくらになるのかわかりません。
この最初にかかる費用は高額になることが多いです。
敷金、礼金、保証金、手数料、内外装費などは特に高額です。
これらの費用を合計すると数百万円を簡単に超えます。
数百万円を自己資金のみで補うことは困難なので、どうしても融資が必要です。
この金額を決定して事業計画書に織り込みます。
返済原資
事業計画書を作る際には、しっかりと返済できる計画でなければいけません。
創業融資のような長期融資を返済できること示すには、「経常利益＋減価償却費」が年間返済額を上回る必要があります。
そのための経常利益を算出するには、売上げと経費が決まらないと計算できません。
また、立地によって売上げや家賃を含めた経費が変わります。
店舗物件が決まれば売上げ、経費の計画が立てられるのです。
こうして返済できる計画書を作っていきます。
審査ができない
以上のように物件が決まらないと事業計画書が立てられません。
事業計画が作れないということは融資の審査自体ができないことになります。
開業する場所の現地調査
具体的に審査に入ると担当者が開業する予定の場所やその周辺に足を運び調査をします。
物件の周辺の状況も見ているそうです。
このようなこともあり、店舗が決定しないと審査ができないのです。
必ずしも本契約しておく必要はない
具体的な場所を決めなければなりませんが、必ずしも本契約まで必要かというと、そうではありません。
大家さんや不動産屋と交渉
絶対に物件の契約が必要となると、融資の審査に落ちた場合、契約時に支払った費用が無駄になってしまいます。このような事態は避けたいところです。
そこで、大家さんや不動産屋と交渉をします。
たとえば、「融資が決定したら必ず物件の契約をするので、決まるまで待ってください」というように交渉します。
そうすると待ってくれるケースがよくあります。
私がお手伝いさせていただいているお客様では、このような事例がよくあります。
人気物件は契約が必要
ただし、自分よりも有利な条件を提示した人が現れたりすると、自分ではなくその人に決まってしまうことがあります。
また、好立地の人気物件などは、そもそも待ってもらうことができなかったりもします。
待ってもらえたとしても、すぐに他の買い手がついてしまいます。
このようなケースでは契約が必要になってきます。
物件が流れると再審査
融資の審査中に契約予定の物件が他人に契約されてしまい、別の物件を探さなければならなくなることがあります。このような場合は原則的に再審査になります。
融資が決まるまで待ってもらうと物件が流れる可能性はあります。
しかし、契約をすれば他人には流れませんが、否決されたときには費用が無駄になるリスクがあります。
待ってもらうのも、契約するのも一長一短あるので、ケースバイケースの判断になるでしょう。
さいごに
創業融資を申し込む際には店舗物件を決める必要があります。
決まらないと申込み金額も定まらず、審査もできないのです。
大まかな流れ的には
・物件を決める
・大家さんや不動産屋と交渉する
・内装工事費の見積書を出してもらう
・契約時にかかる初期費用や家賃を把握する
・資金計画、事業計画を作る
・申込み金額の確定
・申し込む際には申込書、事業計画書とともに見積書を提出
このようになります。
物件の決定は創業融資を申し込む際に重要な決定事項となります。
また、開業後の業績に及ぼす影響も大きいので、納得のいく物件を選びましょう。